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        2019年上半年重慶市房地產政策、各區房產樓市產銷現狀及重慶市房地產發展前景分析

        2019年08月30日 13:33:56字號:T|T

            一、政策

            2019年5月29日,我市積極拓寬落戶渠道,實施人才落戶“寬門檻”政策。隨后,公布“重慶英才計劃”,計劃用5年左右的時間,遴選支持重點領域、重點產業、重點行業的高層次人才2000名、團隊500個,營造良好的人才發展環境。

            “ 寬門檻” 政策:放寬人才界定標準,拓寬人群服務范圍;不設年齡務工年限,直系親屬可以隨遷: 所有人才落戶,均不受在渝務工、就業年限和繳納社保年限的限制,甚至沒有年齡限制;自愿選擇落戶地點,高層次人才一對一遷戶;簡化申請材料,優化審批流程: 提交戶口申請材料時,不需提供復印件;均由派出所審批完結,辦理時限為25個工作日,市內遷移的不超過10個工作日。

        重慶英才計劃

        圍繞全市重點領域、產業、行業發展需求
        計劃5年內支持高層次人才2000名左右、團
        隊500個左右
        重點支持人才干事創業
        給予入選人才20萬-200萬不等的研究支持
        經費,創新創業示范團隊每個30萬元的支持
        經費
        推出免抵押、免擔保、基準利率“人才貸”
        給予創業人才最高100萬元的創業貸、500
        萬元的知識價值信用貸
        發放市級人才服務證
        可享受職稱評審、項目申報、落戶、居留簽
        證、配偶(子女)就業、子女入學、醫療
        “綠色通道”等便利服務

        數據來源:公開資料整理

            重慶降低入戶門檻,推出人才引進優惠政策,旨在人才強市,促進重慶經濟良性增長,同時,這些政策的實施,會吸引大量人口,對帶動商品住宅消費具有積極作用。

            5月10日,市教委印發了《關于做好2019年義務教育招生入學工作的通知》,公布2019年義務教育招生入學政策,首次明確規定:從今年起,嚴禁任何民辦學校招生與樓盤建設、銷售掛鉤,不得與樓盤新簽訂與學校招生名額相關的合同條款,保障義務教育招生入學機會公平。

            本市戶籍的適齡兒童、少年在戶籍所在地就近入學,所有義務教育階段公辦、民辦學校均不得采取考試方式選拔學生,也不得以招收推優生、保送生、特長生等方式招生;小學新生實行“三對口”入學原則,即學齡兒童與父(母)的戶口、房屋產權證明(或房屋產權證、購房正式合同)和實際居住地一致,在對口學校入學;禁止義務教育階段公辦學校招收擇校生;從2019年起,嚴禁任何民辦學校招生與樓盤建設、銷售掛鉤,不得與樓盤新簽訂與學校招生名額相關的合同條款。對違反相關規定、造成不良影響或嚴重后果的學校,視情節輕重給予約談、通報批評等,并追究相關部門、單位及人員的責任。

            該政策有效針對近年來高價“學位房” 和開發商虛假宣傳學位房的現象,旨在保障義務教育招生入學機會公平,同時,進一步規范房地產市場。

            二、土地供銷量

            本月主城區商住類土地供應 37 宗地共計3489 畝, 成交 26 宗地共計2696 畝,土地市場供應量和成交量同比環比均大增。

        2019年5月重慶主城區商住類土地供求情況

        年份
        供應
        成交
        宗數
        土地面積(畝)
        建筑面積(萬
        ㎡)
        宗數
        土地面積(畝)
        建筑面積(萬
        ㎡)
        2019年1-5月
        88
        7942
        837
        66
        6114
        661
        合計
        450
        61634
        8029
        390
        52931
        7120

        數據來源:公開資料整理

        2019年5月重慶主城區商住類土地供求情況

        年份
        供應
        成交
        宗數
        土地面積(畝)
        建筑面積(萬
        ㎡)
        宗數
        土地面積(畝)
        建筑面積(萬
        ㎡)
        2019年5月
        37
        3489
        365
        26
        2696
        302
        同比
        131%
        44%
        13%
        117%
        53%
        34%
        環比
        164%
        165%
        136%
        333%
        524%
        574%

        數據來源:公開資料整理

            5 月土地 市場成交總額 為 220 億元,環比猛漲 529% ,創 2017 年7月以來新高 ;樓面地價 7276 元 /m²,環比下跌7% ;本月溢 價率 為 26% ,環比 下跌 49% ,其中,大渡口中心一地塊溢價率最高,為 86% 。

        2019年5月重慶主城區商住類土地成交價情況

        年份
        成交均價(萬元/
        畝)
        成交總價(億元)
        成交樓面地價(元
        /㎡)
        溢價率(%)
        2016
        460
        709
        3148
        27
        2017
        642
        1200
        4628
        20
        2018
        658
        835
        5177
        12
        2019.5
        739
        452
        6831
        28
        合計
        591
        2941
        4343
        20

        數據來源:公開資料整理

            從整體來看 ,5 5 月北區集中供應, 兩江新區(150 萬方)、 北碚區( 81 萬方 )和渝北區 ( 51 萬方 )供應量 較大,占總供應量 78% ; 兩江新區( 105 萬方)成交量領先;從成交價格來看,大渡口區 和 九龍坡區均破“9 9 ” ,樓面地價在 9400- - 9800 元/ / ㎡ 之間, 大渡口中心和大楊石灘子口。

        2019 年5月重慶主城區商住土地區域供銷情情況

        -
        兩江新區
        巴南區
        北培區
        大渡口區
        九龍坡區
        沙坪壩區
        江北區
        渝中區
        南岸區
        渝北區
        供應面積(萬平方米)
        150
        27
        81
        0
        18
        27
        10
        0
        0
        51
        成交面積(萬平方米)
        105
        57
        46
        41
        21
        20
        12
        0
        0
        0
        成交樓面地價(元/平方米)
        7549
        5623
        7824
        9495
        9762
        2042
        7479
        0
        0
        0

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            三、 房產市場

            本月商品房市場供應環比略升,成交量環比下降, 新增供應 255 萬方 ,環比上升 8% ;成交 273 萬方 ,環比下降16 % ;本月商品房成交均價為 11884 元 / m² ,環比上漲 4%。

        2019 年5月重慶主城區商品房供求價走勢

        -
        供應量(萬平方米)
        成交量(萬平方米)
        成交均價(元/平方米)
        2019.5
        255
        273
        11884
        同比
        -2%
        -8%
        5%
        環比
        8%
        -16%
        4%

        數據來源:公開資料整理

            截止5月存量為 2695 萬方 ,去化周期為 10 個月 ;本月銷售量下降, 使存銷比升至 9.9 , 去庫存壓力加大。

        2017- 2019 年5月度主城區商品房存量及去化走勢

        -
        存量(萬平方米)
        月平均去化量(萬平方米)
        去化周期(月)
        存銷比
        2019.5
        2695
        270.2
        10
        9.9
        同比
        12%
        1%
        11%
        環比
        -1%
        -1%
        0%

        數據來源:公開資料整理

            巴南區供銷量領先 ,新增供應 53 萬方 ,主要是龍湖春江天鏡 (5 5 萬方)、藍光水岸公園 (4 4 萬方 )等項目支撐供應 ;銷售 54 萬方, 其中招商依云江灣、 融創歐麓花園城 、 千江凌云等項目放量。

            渝中區均價仍領先,主要受來福士廣場、融創白象街、鵝嶺峯等高價項目拉動;大渡口區為價格低區,主要受跳蹬、釣魚嘴等區域成交影響。

            商品房市場仍 以住宅成交為主,占比90% ,環比增長2 2 個百分點, 同比增長 11個百分點;商務市場和商業市場份額環 比均增加1個百分點;車庫成交占比為 4% ,環 比下降3 個百分點。

            商品住宅新增 供應 217 萬 方 ,環比增加 17% ,同比增加 13% ;成交 244 萬方,環比下降 15%,同比增長 5% ;商品住宅成交均價為 11982 元 / m² ,總體平穩。

        2019 年5月重慶主城區商品住宅供求價走勢

        -
        供應量(萬平方米)
        成交量(萬平方米)
        成交均價(元/平方米)
        2019.5
        217
        244
        11982
        同比
        13%
        5%
        1%
        環比
        17%
        -15%
        0%

        數據來源:公開資料整理

            住宅存量連續第5 個月下降,截止5月底剩余 525萬方 ,環比下降 5% ;去化周期 2.3 個月,本月住宅供應加大,銷量下降,存銷比上升至 2.2。

        2019 年4月度主城區商品住宅存量及去化走勢

        -
        存量(萬平方米)
        月平均去化量(萬平方米)
        去化周期(月)
        存銷比
        2019.5
        525
        244
        2.3
        2.2
        同比
        54%
        5%
        37%
        環比
        -5%
        -15%
        -5%

        數據來源:公開資料整理

            商品住宅市場仍以高層成交為主,占比 78% ,環 比擴大2個百分點, 同比擴大9個 百分點;洋房產品成交占比為 17% ,環比同比均持平;別墅產品成交環比回落2個百分點,同比回落8個百分點。

            商務市場新增供應 13 萬方,環比下滑 17 % ,有新華協信中心(4.7萬方)、 重慶總部城(2.0 萬方)等七個項目備案;成交 10 萬方 ,環比持平,連續6個月保持供大于求的態勢。商務產品成交均價為 10360 元 / m² ,保持平穩。

        2019 年5月重慶主城區商務市場供求價走勢

        -
        供應量(萬平方米)
        成交量(萬平方米)
        成交均價(元/平方米)
        2019.5
        13
        10
        10360
        同比
        124%
        -42%
        -1%
        環比
        -17%
        0%
        0%

        數據來源:公開資料整理

            四、 樓盤

            主城區共監控到41個項目開盤或加推,共推出5833套,認購4565套,整體認購率為78%,為2019年最高值。

        重慶月度銷售面積TOP10

        排名
        項目名稱
        區域
        銷售面積
        (  ㎡)
        銷售套數
        1
        晉愉V時代
        九龍坡區
        5026
        74
        2
        融創春暉十里
        大渡口區
        4449
        57
        3
        保利觀塘
        南岸區
        3672
        42
        4
        融創國博城
        兩江新區
        3059
        43
        5
        魯能南渝星城
        巴南區
        2629
        38
        6
        珠江城
        巴南區
        2607
        34
        7
        融創歐麓花園城
        巴南區
        2500
        32
        8
        富力城
        沙坪壩區
        2322
        29
        9
        恒大照母山
        兩江新區
        2300
        42
        10
        恒大世紀城
        兩江新區
        2242
        29

        數據來源:公開資料整理

        月度單盤銷售額TOP10

        排名
        項目名稱
        區域
        銷售總金額
        ( 萬元)
        銷售套數
        1
        融創春暉十里
        大渡口區
        8636
        4449
        2
        晉愉V時代
        九龍坡區
        8044
        5026
        3
        融創國博城
        兩江新區
        7088
        3059
        4
        保利觀塘
        南岸區
        7052
        3672
        5
        魯能九龍花園
        九龍坡區
        6358
        2200
        6
        恒大照母山
        兩江新區
        5494
        2300
        7
        融創歐麓花園城
        巴南區
        5024
        2500
        8
        恒大世紀城
        兩江新區
        4767
        2242
        9
        盤龍中央廣場
        九龍坡區
        4539
        1698
        10
        康橋融府
        兩江新區
        4481
        1634

        數據來源:公開資料整理

            五、行業前景

            1、宏觀政策

            全國樓市政策仍將延續平穩態勢,各地因地制宜,調控政策也將呈現“有松有緊”的分化趨勢,旨在建立房地產市場的長效機制,保證房地產市場的健康平穩發展。

            2、土地市場

            根據目前供應的土地來看,土地市場熱度將持續,潛力熱點板塊土地受房企追捧,競爭激烈,價格將走高。

            3、商品房市場

            各大房企面臨年中業績考核,必將加大推盤力度,并推出相應優惠政策,預計商品房供銷量持續上漲,成交均價平穩。

            相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國重慶市房地產行業市場專項調研及投資前景預測報告

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