2019年上半年重慶市房地產政策、各區房產樓市產銷現狀及重慶市房地產發展前景分析

    一、政策

    2019年5月29日，我市積極拓寬落戶渠道，實施人才落戶“寬門檻”政策。隨后，公布“重慶英才計劃”，計劃用5年左右的時間，遴選支持重點領域、重點產業、重點行業的高層次人才2000名、團隊500個，營造良好的人才發展環境。

    “ 寬門檻” 政策：放寬人才界定標準，拓寬人群服務范圍；不設年齡務工年限，直系親屬可以隨遷： 所有人才落戶，均不受在渝務工、就業年限和繳納社保年限的限制，甚至沒有年齡限制；自愿選擇落戶地點，高層次人才一對一遷戶；簡化申請材料，優化審批流程： 提交戶口申請材料時，不需提供復印件；均由派出所審批完結，辦理時限為25個工作日，市內遷移的不超過10個工作日。

重慶英才計劃

數據來源：公開資料整理

    重慶降低入戶門檻，推出人才引進優惠政策，旨在人才強市，促進重慶經濟良性增長，同時，這些政策的實施，會吸引大量人口，對帶動商品住宅消費具有積極作用。

    5月10日，市教委印發了《關于做好2019年義務教育招生入學工作的通知》，公布2019年義務教育招生入學政策，首次明確規定：從今年起，嚴禁任何民辦學校招生與樓盤建設、銷售掛鉤，不得與樓盤新簽訂與學校招生名額相關的合同條款，保障義務教育招生入學機會公平。

    本市戶籍的適齡兒童、少年在戶籍所在地就近入學，所有義務教育階段公辦、民辦學校均不得采取考試方式選拔學生，也不得以招收推優生、保送生、特長生等方式招生；小學新生實行“三對口”入學原則，即學齡兒童與父（母）的戶口、房屋產權證明（或房屋產權證、購房正式合同）和實際居住地一致，在對口學校入學；禁止義務教育階段公辦學校招收擇校生；從2019年起，嚴禁任何民辦學校招生與樓盤建設、銷售掛鉤，不得與樓盤新簽訂與學校招生名額相關的合同條款。對違反相關規定、造成不良影響或嚴重后果的學校，視情節輕重給予約談、通報批評等，并追究相關部門、單位及人員的責任。

    該政策有效針對近年來高價“學位房” 和開發商虛假宣傳學位房的現象，旨在保障義務教育招生入學機會公平，同時，進一步規范房地產市場。

    二、土地供銷量

    本月主城區商住類土地供應 37 宗地共計3489 畝， 成交 26 宗地共計2696 畝，土地市場供應量和成交量同比環比均大增。

2019年5月重慶主城區商住類土地供求情況

數據來源：公開資料整理

2019年5月重慶主城區商住類土地供求情況

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    5 月土地 市場成交總額 為 220 億元，環比猛漲 529% ，創 2017 年7月以來新高 ；樓面地價 7276 元 /m²，環比下跌7% ；本月溢 價率 為 26% ，環比 下跌 49% ，其中，大渡口中心一地塊溢價率最高，為 86% 。

2019年5月重慶主城區商住類土地成交價情況

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    從整體來看 ，5 5 月北區集中供應， 兩江新區（150 萬方）、 北碚區（ 81 萬方 ）和渝北區 （ 51 萬方 ）供應量 較大，占總供應量 78% ； 兩江新區（ 105 萬方）成交量領先；從成交價格來看，大渡口區 和 九龍坡區均破“9 9 ” ，樓面地價在 9400- - 9800 元/ / ㎡ 之間， 大渡口中心和大楊石灘子口。

2019 年5月重慶主城區商住土地區域供銷情情況

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    三、 房產市場

    本月商品房市場供應環比略升，成交量環比下降， 新增供應 255 萬方 ，環比上升 8% ；成交 273 萬方 ，環比下降16 % ；本月商品房成交均價為 11884 元 / m² ，環比上漲 4%。

2019 年5月重慶主城區商品房供求價走勢

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    截止5月存量為 2695 萬方 ，去化周期為 10 個月 ；本月銷售量下降， 使存銷比升至 9.9 ， 去庫存壓力加大。

2017- 2019 年5月度主城區商品房存量及去化走勢

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    巴南區供銷量領先 ，新增供應 53 萬方 ，主要是龍湖春江天鏡 （5 5 萬方）、藍光水岸公園 （4 4 萬方 ）等項目支撐供應 ；銷售 54 萬方， 其中招商依云江灣、 融創歐麓花園城 、 千江凌云等項目放量。

    渝中區均價仍領先，主要受來福士廣場、融創白象街、鵝嶺峯等高價項目拉動；大渡口區為價格低區，主要受跳蹬、釣魚嘴等區域成交影響。

    商品房市場仍 以住宅成交為主，占比90% ，環比增長2 2 個百分點， 同比增長 11個百分點；商務市場和商業市場份額環 比均增加1個百分點；車庫成交占比為 4% ，環 比下降3 個百分點。

    商品住宅新增 供應 217 萬 方 ，環比增加 17% ，同比增加 13% ；成交 244 萬方，環比下降 15%，同比增長 5% ；商品住宅成交均價為 11982 元 / m² ，總體平穩。

2019 年5月重慶主城區商品住宅供求價走勢

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    住宅存量連續第5 個月下降，截止5月底剩余 525萬方 ，環比下降 5% ；去化周期 2.3 個月，本月住宅供應加大，銷量下降，存銷比上升至 2.2。

2019 年4月度主城區商品住宅存量及去化走勢

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    商品住宅市場仍以高層成交為主，占比 78% ，環 比擴大2個百分點， 同比擴大9個 百分點；洋房產品成交占比為 17% ，環比同比均持平；別墅產品成交環比回落2個百分點，同比回落8個百分點。

    商務市場新增供應 13 萬方，環比下滑 17 % ，有新華協信中心（4.7萬方）、 重慶總部城（2.0 萬方）等七個項目備案；成交 10 萬方 ，環比持平，連續6個月保持供大于求的態勢。商務產品成交均價為 10360 元 / m² ，保持平穩。

2019 年5月重慶主城區商務市場供求價走勢

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    四、 樓盤

    主城區共監控到41個項目開盤或加推，共推出5833套，認購4565套，整體認購率為78%，為2019年最高值。

重慶月度銷售面積TOP10

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月度單盤銷售額TOP10

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    五、行業前景

    1、宏觀政策

    全國樓市政策仍將延續平穩態勢，各地因地制宜，調控政策也將呈現“有松有緊”的分化趨勢，旨在建立房地產市場的長效機制，保證房地產市場的健康平穩發展。

    2、土地市場

    根據目前供應的土地來看，土地市場熱度將持續，潛力熱點板塊土地受房企追捧，競爭激烈，價格將走高。

    3、商品房市場

    各大房企面臨年中業績考核，必將加大推盤力度，并推出相應優惠政策，預計商品房供銷量持續上漲，成交均價平穩。

    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國重慶市房地產行業市場專項調研及投資前景預測報告》

本文采編：CY337

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