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            中國產業信息網行業頻道

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            2019年上半年重慶市房地產政策、各區房產樓市產銷現狀及重慶市房地產發展前景分析

            2019年08月30日 13:33:56字號:T|T

                一、政策

                2019年5月29日,我市積極拓寬落戶渠道,實施人才落戶“寬門檻”政策。隨后,公布“重慶英才計劃”,計劃用5年左右的時間,遴選支持重點領域、重點產業、重點行業的高層次人才2000名、團隊500個,營造良好的人才發展環境。

                “ 寬門檻” 政策:放寬人才界定標準,拓寬人群服務范圍;不設年齡務工年限,直系親屬可以隨遷: 所有人才落戶,均不受在渝務工、就業年限和繳納社保年限的限制,甚至沒有年齡限制;自愿選擇落戶地點,高層次人才一對一遷戶;簡化申請材料,優化審批流程: 提交戶口申請材料時,不需提供復印件;均由派出所審批完結,辦理時限為25個工作日,市內遷移的不超過10個工作日。

            重慶英才計劃

            圍繞全市重點領域、產業、行業發展需求
            計劃5年內支持高層次人才2000名左右、團
            隊500個左右
            重點支持人才干事創業
            給予入選人才20萬-200萬不等的研究支持
            經費,創新創業示范團隊每個30萬元的支持
            經費
            推出免抵押、免擔保、基準利率“人才貸”
            給予創業人才最高100萬元的創業貸、500
            萬元的知識價值信用貸
            發放市級人才服務證
            可享受職稱評審、項目申報、落戶、居留簽
            證、配偶(子女)就業、子女入學、醫療
            “綠色通道”等便利服務

            數據來源:公開資料整理

                重慶降低入戶門檻,推出人才引進優惠政策,旨在人才強市,促進重慶經濟良性增長,同時,這些政策的實施,會吸引大量人口,對帶動商品住宅消費具有積極作用。

                5月10日,市教委印發了《關于做好2019年義務教育招生入學工作的通知》,公布2019年義務教育招生入學政策,首次明確規定:從今年起,嚴禁任何民辦學校招生與樓盤建設、銷售掛鉤,不得與樓盤新簽訂與學校招生名額相關的合同條款,保障義務教育招生入學機會公平。

                本市戶籍的適齡兒童、少年在戶籍所在地就近入學,所有義務教育階段公辦、民辦學校均不得采取考試方式選拔學生,也不得以招收推優生、保送生、特長生等方式招生;小學新生實行“三對口”入學原則,即學齡兒童與父(母)的戶口、房屋產權證明(或房屋產權證、購房正式合同)和實際居住地一致,在對口學校入學;禁止義務教育階段公辦學校招收擇校生;從2019年起,嚴禁任何民辦學校招生與樓盤建設、銷售掛鉤,不得與樓盤新簽訂與學校招生名額相關的合同條款。對違反相關規定、造成不良影響或嚴重后果的學校,視情節輕重給予約談、通報批評等,并追究相關部門、單位及人員的責任。

                該政策有效針對近年來高價“學位房” 和開發商虛假宣傳學位房的現象,旨在保障義務教育招生入學機會公平,同時,進一步規范房地產市場。

                二、土地供銷量

                本月主城區商住類土地供應 37 宗地共計3489 畝, 成交 26 宗地共計2696 畝,土地市場供應量和成交量同比環比均大增。

            2019年5月重慶主城區商住類土地供求情況

            年份
            供應
            成交
            宗數
            土地面積(畝)
            建筑面積(萬
            ㎡)
            宗數
            土地面積(畝)
            建筑面積(萬
            ㎡)
            2019年1-5月
            88
            7942
            837
            66
            6114
            661
            合計
            450
            61634
            8029
            390
            52931
            7120

            數據來源:公開資料整理

            2019年5月重慶主城區商住類土地供求情況

            年份
            供應
            成交
            宗數
            土地面積(畝)
            建筑面積(萬
            ㎡)
            宗數
            土地面積(畝)
            建筑面積(萬
            ㎡)
            2019年5月
            37
            3489
            365
            26
            2696
            302
            同比
            131%
            44%
            13%
            117%
            53%
            34%
            環比
            164%
            165%
            136%
            333%
            524%
            574%

            數據來源:公開資料整理

                5 月土地 市場成交總額 為 220 億元,環比猛漲 529% ,創 2017 年7月以來新高 ;樓面地價 7276 元 /m²,環比下跌7% ;本月溢 價率 為 26% ,環比 下跌 49% ,其中,大渡口中心一地塊溢價率最高,為 86% 。

            2019年5月重慶主城區商住類土地成交價情況

            年份
            成交均價(萬元/
            畝)
            成交總價(億元)
            成交樓面地價(元
            /㎡)
            溢價率(%)
            2016
            460
            709
            3148
            27
            2017
            642
            1200
            4628
            20
            2018
            658
            835
            5177
            12
            2019.5
            739
            452
            6831
            28
            合計
            591
            2941
            4343
            20

            數據來源:公開資料整理

                從整體來看 ,5 5 月北區集中供應, 兩江新區(150 萬方)、 北碚區( 81 萬方 )和渝北區 ( 51 萬方 )供應量 較大,占總供應量 78% ; 兩江新區( 105 萬方)成交量領先;從成交價格來看,大渡口區 和 九龍坡區均破“9 9 ” ,樓面地價在 9400- - 9800 元/ / ㎡ 之間, 大渡口中心和大楊石灘子口。

            2019 年5月重慶主城區商住土地區域供銷情情況

            -
            兩江新區
            巴南區
            北培區
            大渡口區
            九龍坡區
            沙坪壩區
            江北區
            渝中區
            南岸區
            渝北區
            供應面積(萬平方米)
            150
            27
            81
            0
            18
            27
            10
            0
            0
            51
            成交面積(萬平方米)
            105
            57
            46
            41
            21
            20
            12
            0
            0
            0
            成交樓面地價(元/平方米)
            7549
            5623
            7824
            9495
            9762
            2042
            7479
            0
            0
            0

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                三、 房產市場

                本月商品房市場供應環比略升,成交量環比下降, 新增供應 255 萬方 ,環比上升 8% ;成交 273 萬方 ,環比下降16 % ;本月商品房成交均價為 11884 元 / m² ,環比上漲 4%。

            2019 年5月重慶主城區商品房供求價走勢

            -
            供應量(萬平方米)
            成交量(萬平方米)
            成交均價(元/平方米)
            2019.5
            255
            273
            11884
            同比
            -2%
            -8%
            5%
            環比
            8%
            -16%
            4%

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                截止5月存量為 2695 萬方 ,去化周期為 10 個月 ;本月銷售量下降, 使存銷比升至 9.9 , 去庫存壓力加大。

            2017- 2019 年5月度主城區商品房存量及去化走勢

            -
            存量(萬平方米)
            月平均去化量(萬平方米)
            去化周期(月)
            存銷比
            2019.5
            2695
            270.2
            10
            9.9
            同比
            12%
            1%
            11%
            環比
            -1%
            -1%
            0%

            數據來源:公開資料整理

                巴南區供銷量領先 ,新增供應 53 萬方 ,主要是龍湖春江天鏡 (5 5 萬方)、藍光水岸公園 (4 4 萬方 )等項目支撐供應 ;銷售 54 萬方, 其中招商依云江灣、 融創歐麓花園城 、 千江凌云等項目放量。

                渝中區均價仍領先,主要受來福士廣場、融創白象街、鵝嶺峯等高價項目拉動;大渡口區為價格低區,主要受跳蹬、釣魚嘴等區域成交影響。

                商品房市場仍 以住宅成交為主,占比90% ,環比增長2 2 個百分點, 同比增長 11個百分點;商務市場和商業市場份額環 比均增加1個百分點;車庫成交占比為 4% ,環 比下降3 個百分點。

                商品住宅新增 供應 217 萬 方 ,環比增加 17% ,同比增加 13% ;成交 244 萬方,環比下降 15%,同比增長 5% ;商品住宅成交均價為 11982 元 / m² ,總體平穩。

            2019 年5月重慶主城區商品住宅供求價走勢

            -
            供應量(萬平方米)
            成交量(萬平方米)
            成交均價(元/平方米)
            2019.5
            217
            244
            11982
            同比
            13%
            5%
            1%
            環比
            17%
            -15%
            0%

            數據來源:公開資料整理

                住宅存量連續第5 個月下降,截止5月底剩余 525萬方 ,環比下降 5% ;去化周期 2.3 個月,本月住宅供應加大,銷量下降,存銷比上升至 2.2。

            2019 年4月度主城區商品住宅存量及去化走勢

            -
            存量(萬平方米)
            月平均去化量(萬平方米)
            去化周期(月)
            存銷比
            2019.5
            525
            244
            2.3
            2.2
            同比
            54%
            5%
            37%
            環比
            -5%
            -15%
            -5%

            數據來源:公開資料整理

                商品住宅市場仍以高層成交為主,占比 78% ,環 比擴大2個百分點, 同比擴大9個 百分點;洋房產品成交占比為 17% ,環比同比均持平;別墅產品成交環比回落2個百分點,同比回落8個百分點。

                商務市場新增供應 13 萬方,環比下滑 17 % ,有新華協信中心(4.7萬方)、 重慶總部城(2.0 萬方)等七個項目備案;成交 10 萬方 ,環比持平,連續6個月保持供大于求的態勢。商務產品成交均價為 10360 元 / m² ,保持平穩。

            2019 年5月重慶主城區商務市場供求價走勢

            -
            供應量(萬平方米)
            成交量(萬平方米)
            成交均價(元/平方米)
            2019.5
            13
            10
            10360
            同比
            124%
            -42%
            -1%
            環比
            -17%
            0%
            0%

            數據來源:公開資料整理

                四、 樓盤

                主城區共監控到41個項目開盤或加推,共推出5833套,認購4565套,整體認購率為78%,為2019年最高值。

            重慶月度銷售面積TOP10

            排名
            項目名稱
            區域
            銷售面積
            (  ㎡)
            銷售套數
            1
            晉愉V時代
            九龍坡區
            5026
            74
            2
            融創春暉十里
            大渡口區
            4449
            57
            3
            保利觀塘
            南岸區
            3672
            42
            4
            融創國博城
            兩江新區
            3059
            43
            5
            魯能南渝星城
            巴南區
            2629
            38
            6
            珠江城
            巴南區
            2607
            34
            7
            融創歐麓花園城
            巴南區
            2500
            32
            8
            富力城
            沙坪壩區
            2322
            29
            9
            恒大照母山
            兩江新區
            2300
            42
            10
            恒大世紀城
            兩江新區
            2242
            29

            數據來源:公開資料整理

            月度單盤銷售額TOP10

            排名
            項目名稱
            區域
            銷售總金額
            ( 萬元)
            銷售套數
            1
            融創春暉十里
            大渡口區
            8636
            4449
            2
            晉愉V時代
            九龍坡區
            8044
            5026
            3
            融創國博城
            兩江新區
            7088
            3059
            4
            保利觀塘
            南岸區
            7052
            3672
            5
            魯能九龍花園
            九龍坡區
            6358
            2200
            6
            恒大照母山
            兩江新區
            5494
            2300
            7
            融創歐麓花園城
            巴南區
            5024
            2500
            8
            恒大世紀城
            兩江新區
            4767
            2242
            9
            盤龍中央廣場
            九龍坡區
            4539
            1698
            10
            康橋融府
            兩江新區
            4481
            1634

            數據來源:公開資料整理

                五、行業前景

                1、宏觀政策

                全國樓市政策仍將延續平穩態勢,各地因地制宜,調控政策也將呈現“有松有緊”的分化趨勢,旨在建立房地產市場的長效機制,保證房地產市場的健康平穩發展。

                2、土地市場

                根據目前供應的土地來看,土地市場熱度將持續,潛力熱點板塊土地受房企追捧,競爭激烈,價格將走高。

                3、商品房市場

                各大房企面臨年中業績考核,必將加大推盤力度,并推出相應優惠政策,預計商品房供銷量持續上漲,成交均價平穩。

                相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國重慶市房地產行業市場專項調研及投資前景預測報告

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