1. <dd id="dbmhq"></dd>
          1. <dd id="dbmhq"></dd>

            <rp id="dbmhq"></rp>

            歡迎來到中國產業信息網設為首頁|加入收藏|網站地圖|繁體|產業網微薄

            中國產業信息網行業頻道

            產業網 > 行業頻道 > 建筑建材 > 房地產 > 正文

            2019年上半年住宅銷量超過預期,棚改資金前置在下半年或略顯負面[圖]

            2019年09月04日 13:37:19字號:T|T

                一、2019年上半年棚改發展情況

                1.棚改退坡的擔憂:棚改退坡拖累三四線需求,主導三四線城市的下行趨勢

                在近幾年,棚改貨幣化對于全國銷量形成了顯著支撐、甚至是拉動。2016-2018年,全國棚改貨幣化分別去化庫存為2.5、3.1和2.5億平米,分別占比2016-2018年銷售面積的18%、22%和17%。2017年國務院常務會議決定,2018-2020年三年時間計劃再改造各類棚戶區1,500萬套,其中2018年計劃580萬套,按之前計劃并平均分配,那么2019-2020年理應分別平均完成460萬套。

                2019年4月,財政部發布城鎮保障性安居工程專項資金預算,根據核定開工計劃,將2019年棚改套數下調至285萬套,較之前2019年預先估算計劃460萬套下降38%,較財政部2018年計劃588萬套下降51%、較2018年實際開工626萬套下降54%,全國計劃棚改總套數大幅下降,意味著政府對于棚改的支持力度出現明顯下降,之前國務院之前1,500萬套計劃或也將弱化。

            財政部2019年核定棚改開工計劃對全國銷售面積產生負面影響

            全國三四線城市棚改仍需去庫存敏感性分析
            2014
            2015
            2016
            2017
            2018
            2019
            財政部核定開工計劃(萬套)
             
             
             
            618
            588
            285
            住建部計劃開工(萬套)
            470
            580
            600
            600
            580
             
            完成(萬套)
            470
            601
            606
            609
            580
             
            完成率
            100%
            104%
            101%
            102%
            100%
             
            貨幣化安置率
            9%
            30%
            49%
            60%*
            50%*
             
            貨幣化安置房(萬套)
            42
            180
            294
            365
            290
             
            貨幣化安置等效面積(億平)
            0.36
            1.53
            2.50
            3.11
            2.47
             
            單套面積(平)
            85
            85
            85
            85
            85
             
            全國住宅銷售面積(億平)
            10.5
            11.2
            13.8
            14.5
            14.8
             
            貨幣化安置等效面積占比全國
            3.4%
            13.6%
            18.2%
            21.5%
            16.7%
             

            數據來源:公共資料整理

                相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國住宅地產行業市場監測及未來前景預測報告

            2017-2019年全國及各區域棚改套數

            數據來源:公共資料整理

                我國早期棚戶區改造均采取實物安置方式,即政府建設安置房后向棚戶區居民分配,由于居民不參與到商品房體系,棚改體系和商品房體系相互獨立,但轉為貨幣化安置后,政府把被拆遷棚戶區居民的購房需求引導到了商品房體系的分配當中,即讓拆遷戶產生了購房需求。

                在棚改貨幣化推進初期,三四線城市去庫存效果明顯,并對全國銷量形成了顯著支撐、甚至是拉動。所以在棚改總套數大幅下滑時,市場也自然對全國銷量有了擔憂,尤其是對于三四線城市的銷量,擔心其市場是否因棚改而起,后續也或將因棚改而衰。

            貨幣化安置套數占比結構,其中三四線城市占比80%

            數據來源:公共資料整理

                2.現實銷售的穩定:今年上半年銷售好于年初預期,三四線城市并未出現劇烈下跌

                數據顯示,2019年1-6月商品房住宅累計銷售面積同比-1.0%,同比漲幅好于年初的悲觀預期,并且分區域看,中西部區域累計同比為正,對全國數據形成了一定支撐,中西部區域一二線城市占比相對較少,其市場相對較好更多意味著該區域內三四線城市市場韌性較強;分城市能級來看,剔除統計局重點22城(近似代表一二線城市)后,剩余639城(近似代表三四線城市)2、3、4月銷售面積同比分別為-2.3%、+0.2%、+0.5%,1-4月累計銷售面積同比-0.6%,也顯示出三四線城市并未出現劇烈下跌。

            2019年1-6月月度住宅銷量同比整體穩定,好于年初悲觀預期

            數據來源:公共資料整理

            2019年1-4月剩余639城累計銷量穩定略降

            數據來源:公共資料整理

                3.2019年棚改的特殊情況:今年棚改資金前傾,對上半年市場形成支撐,但下半年影響略負面

                2019年1-5月全國新增專項債8,598億元,占比2019年總額度的40%,占比較2018年提升20pct,政府專項債發行額度明顯前置。棚改專項債方面,2018年棚改專項資金從6月開始發放,全年發行總量為3,117億元,2019年專項債發行節奏明顯前置,自1月發行322億元以來,1-6月已累計發行4,303億元,已超2018年全年發行額度38.1%。

                棚改專項資金安排時點的提前、中西部區域提前下達金額占比提升、專項債發行節奏前置,歷年來棚改都是上半年完成套數更多,對上半年三四線市場形成一定支撐。棚改資金前置在下半年或略顯負面,但是一方面地方專項債力度還在加大,另一方面,由于棚改完成量歷年來都是上半年多、下半年少,下半年基數也在走弱,因此,預計棚改資金前置對下半年有一定負面影響,但預計影響相對有限。

            2019年棚改專項債發行節奏明顯前置

            數據來源:公共資料整理

            歷年棚改提前下達金額占比全年應分配金額

            數據來源:公共資料整理

                二、老舊小區改造發展趨勢:老舊小區改造有望成為下階段城市更新的發力點

                政策、融資支持及發展客觀規律共促舊改新市場。國務院曾于2018年在15個城市試點老舊小區工作,進入2019年后老舊小區政策熱度持續提升。六月國務院常務會議提出加快改造城鎮老舊小區后,舊改的市場關注度明顯提升。年初自全國“兩會”政府工作報告提出大力進行老舊小區改造提升后,中央層面已在多個場合表示加快老舊小區改造。7月初國新辦政策吹風會上,住建部副部長黃艷指出老舊小區改造上升到國家高度,是其“既保民生,又穩投資,同時拉動內需”特點所決定的。2017年12月住建部曾在廈門召開老舊小區改造試點工作座談會,期間確定了廣州、柳州、張家口、廈門、呼和浩特、沈陽、寧波等15個城市作為試點城市,根據住建部數據,截至18年12月,15個試點城市,共改造老舊小區106個。

            19年以來中央政府層面多次強調老舊小區改造工作

            時間
            部門
            文件
            主要內容
            2019.3
            國務院
            政府工作報告
            城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升,更新水電路氣等配套設施,支持加裝電梯,健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施
            2019.3
            住建部,發改委,財政部
            《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》
            19年起將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程,給予中央補助資金。老舊小區認定標準為建成于2000年以前,未納入城鎮棚改計劃,未計劃通過拆除新建實施改造,非居民自建住房及城中村。中央補助項目的獲得條件為改造內容包含水電路氣中的2項或加裝電梯,中央獎補項目19年必須開工。多渠道籌集資金,誰受益誰出資,居民出資可通過住宅專項維修資金
            2019.6
            國務院
            國務院常務會議
            提出加快改造城鎮老舊小區,四項舉措:1)抓緊明確改造標準及對象范圍;2)加強政府引導,壓實地方責任,重點改造小區水電氣路等配套措施,有條件的加裝電梯,配建停車設施,促進戶內改造帶動消費;3)創新投融資體制,今年安排中央補助資金,鼓勵市場化方式吸引社會力量參與;4)引導發展配套服務
            2019.7
            國務院
            國新辦政策吹風會
            城鎮舊改上升到國家層面,既保民生又穩投資同時拉內需;改造內容分為基本、提升和完善公共服務三類,先從保基本開始
            2019.7
            中央政治局
            中央政治局會議
            穩定制造業投資,實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程,加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。

            數據來源:公共資料整理

                老舊小區改造取代部分棚改有一定必然性,同樣的政府投入其惠及面更廣,未來其同樣可能存在政策&融資支持及經濟拉動效應。老舊小區改造及棚戶區改造均為改善民生的重要方法,但老舊小區單位投資強度更小,同樣體量的資金受益人群更廣,因此從頂層設計角度看,其部分取代棚改具有一定必然性。

            棚改與舊改對比分析

            -
            棚改
            舊改
            政策
            國務院及部委層面均發文大力支持,國務院制定詳細的棚改年度計劃
            目前國務院及部委層面已發文支持,我們預計具體的改造規劃數量、補助資金額度未來有望出臺
            融資
            18H1前政府可通過購買服務方式進行棚改,18H1后側重于通過專項債融資,18H1前國開行曾提供大量低息貸款(底層資金為央行PSL)
            試點城市以一般公共預算直接支出為主,底層資金可以是稅收或政府一般債券等。未來有望推行政府、居民、社會三方共同融資模式,另外目前政策性低息貸款或國家補助資金對舊改的支持類文件尚未出臺
            經濟效應
            通過拉動地產及周邊基建投資,幫助城市地產去庫存,帶動裝修、家裝建材等地產后周期消費,地方政府從地產發展和賣地收入角度考慮積極性較高
            對地產新建投資的拉動效應較弱,但同樣帶動改造投資及周邊基建投資,目前出資模式下政府杠桿率較低,但惠及民生范圍更廣
            建筑建材消費
            貨幣化安置居民購房后裝修和家裝建材存在一定剛性需求,但購房后居民杠桿上升可能壓制其他領域的消費需求,根據央行測算,控制變量法下,居民杠桿率上升1%,社零總額下降0.3%
            未強制涉及戶內改造,因此家裝建材及裝修需求非剛需,但棚改預期變弱后老舊小區居民也可能自發考慮房屋更新,且過去棚改預期較強時老舊小區居民可能儲備資金準備換房裝修,而買房預期下降后消費能力可能反而增強

            數據來源:公共資料整理

                美國私人住宅結構投資中提升改造的占比在1959至2005年之間波動于20%-30%,但2005年之后快速上升。我國房改始于上世紀90年代,當前房地產住宅類工程投資中提升改造的占比仍然很低。相比于發達國家,我國住宅投資中提升改造投資所占的比重仍有較大的提升空間。

            美國房價指數與住宅結構投資的關系

            數據來源:公共資料整理 

            中國產業信息網微信公眾號中國產業信息網微信公眾號 中國產業信息網微信服務號中國產業信息網微信服務號
            版權提示:中國產業信息網倡導尊重與保護知識產權,對有明確來源的內容注明出處。如發現本站文章存在版權、稿酬或其它問題,煩請聯系我們,我們將及時與您溝通處理。聯系方式:gaojian@chyxx.com、010-60343812。
             

            精彩圖片

             

             

            產業研究產業數據

             

             

             排行榜產經研究數據

            蜜桃影视网 - 蜜桃影视|97ai蜜桃|蜜桃999|蜜桃网