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北京二手房遇冷,各大一線城市房租趨降[圖]

2019年09月26日 10:09:23字號:T|T

    “我的房源在楊莊,在石景山來講不管是地段還是交通都比較優質。最初報價365萬,但是無人問津,只能一次次降價。現在我的報價是359萬,還可以商量。”家住北京石景山的劉先生因為要去外地發展,不得已將手中的房源出手,但是過程并沒有想象中順利。

    每日經濟新聞記者調查發現,近期,北京二手房市場下行趨勢明顯。國家統計局數據表明,7、8月份,北京二手房交易價格已經連續兩月環比同比雙降。不僅如此,北京二手房在掛牌量、成交數、成交周期等方面也難掩疲態,成交價格上更是連續8周下探。

2018年8月-2019年8月北京二手房銷售價格指數分析

資料來源:國家統計局

    掛牌量兩年增超兩倍 成交量同比降近四成

    掛牌量代表著二手房市場的供應量,某種程度上,供應量將影響價格。

    貝殼研究院提供數據表明,2019年3月份以來,北京二手房新增掛牌量上漲明顯。

    2019年1~2月,北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級。而到了3月份,突然井噴至28000套,隨后每月新增掛牌量都在2萬套以上,8月份仍維持在22224套的高位。

    如果比較更早的數據,上漲趨勢則更為明顯。據有關媒體報道,9月北京二手房掛牌總量在91076套,而2018年9月北京二手房掛牌數49296套,2017年11月掛牌數25941套。也即過去兩年間,北京被掛出來的二手房,從不到3萬套漲到9萬套,漲幅超200%。

    增加的供應無疑令潛在購房人有了更多選擇,也直接影響到了業主的報價。北京石景山某中介人員告訴每日經濟新聞記者:“現在房源比較充足,所以目前的報價都能談。”

    與激增的掛牌量相應,在市場觀望情緒的影響下,北京二手房成交量目前維持著較低水平。

    諸葛找房數據顯示,2019年第38周,北京二手住宅成交套數為2328套,環比前一周上漲28.98%,但成交量的絕對水平仍然較低。

    諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向記者表示,“金九”前半月北京二手房市場仍然延續下跌趨勢,成交量持續下滑,第37周中秋假期致使部分需求積壓,積壓的需求在第38周釋放,帶動成交量有所上漲,但從歷史周度成交數據來看,仍處于歷史較低水平。

    據中原地產研究中心統計數據,截至9月22日,9月北京二手房住宅簽約7685套,不僅是今年2月以后成交量最低點,而且同比去年的12352套下降37.7%。

    上述中介人員告訴記者:“整個石景山地區二手房成交量每天大約在5~10套,并不是特別高。”

    二手房價連跌8周 市場低迷或延續至年底

    記者注意到,由于各種市場因素疊加,目前北京二手房交易價格的確在不斷下探。

    麥田數據顯示,8月份買方整體議價幅度(客戶議價=成交價/最后一次報價-1)為-5.95%,環比下降0.38%,議價空間持續6個月擴大。

    據諸葛找房數據,第38周(9月16日~21日)北京二手房市場價均價為59072元/平方米,環比前一周下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場價連續8周下跌,二手房市場熱度持續減退。

    分區域看,第38周北京各區在售二手住宅市場價中,西城區二手房價格依舊最高,為107816元/平方米;其次為東城,為95281元/平方米;房山均價最低,為31165元/平方米;石景山區域二手房市場價降幅最大,達0.41%。

近一年北京二手房價格走勢

數據來源:安居客

    雖然中介人員喜歡用“平穩”來描述當下的北京二手房市場情況,但也難掩二手房價格下跌的事實。上述石景山某中介人員告訴每日經濟新聞記者:“我負責的片區內多數降幅都在1%~2%之間,樓齡新一點的社區會保值,個別偏遠老舊的小區降幅會大些。不過這是個大的趨勢,二手房自

    2017年3月以后就降了不少。”

    同時,該中介也為記者介紹了多處房源,雖然表面上這些房源總會有“離京”“換房”等出售理由,但幾乎都存在房主下調報價的情況。

    另據公開資料,9月25日當天,北京的二手房降價房源就達1975套,平均每套降幅達25.19萬元,而漲價的房源僅僅有103套。

    有專家認為,目前北京二手房市場低迷的狀態預計還將持續一段時間。

    “近期從北京成交量價及市場購房情緒來看,北京房地產市場處于低迷期,市場觀望情緒濃厚,入市積極性低,業主降價銷售也并不能帶來成交。在調控政策沒有發生轉向前,北京二手房市場成交量將會保持穩定或下幅下跌趨勢,該趨勢將會延續至年底。” 國仕英最后說。

    一線城市房租趨降:北京迎來年內首降,上海同比漲幅領先

    在租房市場上,一線城市也開始逐步降溫

    近日,多家機構發布的數據均顯示,9月核心城市的房租有所降溫。

    9月24日,貝殼研究院提供的數據顯示,2019年以來房租同環比一路上漲的北京,在8月停下了租金上漲的腳步,平均租金為88.3元/平米,環比下降4.2%,同比下降2.0%,這是北京近年來首次同比下降,也是3月來的首次環比下降。另外,深圳、上海的房租也紛紛環比下降。

    中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組,在近日發布的2019年8月《中國住房市場發展月度分析報告》也提到,核心城市住房租金在5-6月季節性上漲之后,7月漲幅有明顯減緩。2019年7月,《報告》所使用的緯房數據,其租金核心指數為104.84點,環比上漲0.13%,漲速比上月下降0.36個百分點。與上年同月相比,2019年7月核心城市住房租金下降了0.56%。

    一線城市轉冷

    實際上,在一線城市中,北京、上海、深圳的房租,一直以來都顯著高于廣州。
貝殼數據顯示,北京、上海、深圳分別以每月88.3元/平米、76.2元/平米和75.7元/平米的租金,居于十個重要城市的房租價格前三位。

十大城市8月房租概覽

資料來源:貝殼數據

    漲幅來看,經歷了畢業季后,市場轉冷跡象明顯。此前價格一路上漲的北京,貝殼研究院的數據顯示其8月租金環比下降4%,創下十個重點城市的最大跌幅。而同比下降2%,則是今年以來北京的首次同比下降。

2019年北京房租同環比變化趨勢

資料來源:貝殼數據

    十個城市中,同比持續正增長,并且8月漲幅十城最高的上海,環比則微跌0.5%,市場呈現些微的轉冷跡象。

2019年上海房租同環比變化趨勢

資料來源:貝殼數據

    深圳則連續三個月房租環比下降,2019年以來的環比增速下降趨勢仍在持續。

2019年深圳房租同環比變化趨勢

資料來源:貝殼數據

    為什么租金價格往往會在畢業季后的三季度出現回調?

    對此,有房產研究機構的分析人士指出,機構數據主要以租賃成交價,而不是掛牌價為主。一方面,畢業季作為傳統租房旺季,也是租期到期旺季,業主方提價的可能性較高;另一方面,數據顯示,畢業生的熱門租賃位置往往租賃價格較高位的中心城區和公司集聚地附近商圈,這也在短期內拉高了成交均價。

    二線:2019年以來持續放緩

    在一線城市似乎迎來季節性淡季的時候,二線城市租賃市場也持續放緩。

    此次數據中,北京市、上海市、深圳市、杭州市、南京市、天津市、武漢市、成都市、重慶市、西安市十個重點城市,有7個城市的租金在8月環比下降,9個城市同比下降。

    另外,除了3個一線城市外,10個城市其他7個城市,即杭州市、南京市、天津市、武漢市、成都市、重慶市和西安市,租金在2019年以來一直都處于同比下滑的狀態,市場低迷的狀態持續了較長時間。

    對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對于此類租金來說,和當前的供求關系、一二手房的市場結構、市場預期等有關。

    第一,從租賃的需求看,6-7月份往往是租賃或換房的高峰期,所以到了8月份市場降溫以后,實際上表現還是比較弱的,即租賃需求沒有預期的高,這個時候租金等方面也不會太強勢。

    第二,租賃市場的傳統,對于一二手房來說,當前市場都在降溫,二手房降溫容易帶來可租房源的增加,這樣也會帶來一些影響,即租賃方面的房源供給是在增加的。

    第三,當前類似長租公寓供應在增加,租客對于長租公寓雖然比較認可,但是也會認為長租公寓競爭方面比較多,租金也不會無限制上漲,在實際過程中部分長租公寓也確實依然給予了各類優惠的租賃條款,這都會帶來租金的下降。

十大城市8月房租環比變動

資料來源:公開資料整理

    同比來看,武漢、天津和杭州都出現了兩位數的跌幅。在此前樓、地兩市均十分火熱的杭州,租金下跌十分明顯。這被認為當地大量新盤入市后,租賃房源增加導致的供需關系逆轉所致。

十大城市8月房租同比變動

資料來源:公開資料整理

    實際上,不僅是核心城市,一些9月24日,諸葛找房發布的一份數據也顯示,2019年第38周全國大中城市租賃市場持續平穩下行,租金均價43.77元/平方米/月,環比微跌0.04%,跌幅收窄0.13個百分點。截至到38周,租金價格已經連續6周下跌,租賃熱度持續減退。由于3季度更是傳統的租賃淡季,預計短期內租賃市場將會持續平穩下行的局面,租金變化幅度難以出現正增長。

    “核心城市住房租金的季節性上漲接近尾聲。”上述社科院報告稱 

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